Ingatlan eladás utáni adózás 2024: mennyi szja-t kell fizetni ingatlan értékesítés után? Ingatlan eladás adózása, fontos tudnivalók: ingatlan eladás során mikor élhetünk az szja-mentesség lehetőségével? Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor 2024-ben? Hogyan lehet csökkenteni az adóalapot? Részletesen leírjuk, hogy az ingatlanértékesítésből származó jövedelem lakáscélú felhasználása 2024-ben milyen szabályok szerint történhet. Fontos tudni, hogy ha valaki elad egy lakást, egy családi házat, egy garázst vagy egy telket, akkor az eladónak kizárólag személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezhet, ingatlan illetéket pedig csak a vevő fizet.
Ingatlan eladás utáni adó: az eladót kizárólag két, együttesen fennálló esetben terheli személyi jövedelemadó (szja) fizetési kötelezettség. Az egyik kitétel, hogy az eladó eladja 5 éven belül a korábban vásárolt ingatlanát. A másik, hogy az eladás a vételi árnál magasabb áron történik. Vagyis szja-t kell fizetni minden eladónak, amennyiben 5 éven belül magasabb áron eladja az 5 éven belül vett lakást, házat, telket vagy éppen garázst. Az állam célja ezzel a szabállyal az, hogy ha valaki ingatlanokat ad és vesz, akkor az állam is részesüljön a realizált nyereségből. 2024-ben az szja mértéke 15 százalék, vagyis a kiszámított adóalap után ennyi adót kell az állam felé megfizetni, ha az előbb felsorolt feltételek teljesülnek.
Ha eladáskor a lakás vagy a családi ház már legalább 5 éve az eladó tulajdonában van, akkor őt nem terheli adófizetési kötelezettség. Már nem tesz érdemiben különbséget a lakás céljára szolgáló ingatlanok és a nem lakás céljára szolgáló ingatlanok között a törvényi szabályozás. Ingatlan adásvételkor sokan keverik egymással a különböző fogalmakat, így többen nem tudják, hogy a vagyonszerzési illeték a vevő által fizetendő. Persze ha az eladó később az eladott ingatlan árából másik ingatlant vásárolt, akkor máris fontossá válik számára ez az említett fogalom. Ha valaki CSOK igénybevételével vásárol ingatlant, akkor számára jár az illetékmentesség 2024-ben.
A fizetendő szja alapja a szerzéskori és az eladáskori vételár közötti különbözet. Személyi jövedelemadót akkor kell az eladónak fizetnie, ha a néhány évvel ezelőtt vásárolt ingatlanát a vásárlást követő 5 éven belül továbbértékesíti a szerzéskori árnál magasabb áron. Szja-t pedig csak az árkülönbözet után szükséges fizetni. Ha valaki 5 éven belül értékesít tovább lakóingatlant a korábbi árnál drágábban, akkor az adóalap a kapott magasabb vételár, és a korábbi ár különbözete, ez az összeg az adóalap, melyből 15 százalékos szja-t kell fizetni.
Hogyan csökkenthetjük az eladott ingatlan adóalapját?
Az adóalapot, mely után szja-fizetési kötelezettség áll fenn, csökkenteni lehet, figyelembe véve a szerzést követő évek számát. Az ingatlan megszerzése utáni 0. és 1. évben a vételár különbözet 100 százaléka után kell adózni. A szerzést követő 2. évben a vételár különbözetének 90 százaléka, a 3. évben 60 százaléka, a 4. évben 30 százaléka a személyi jövedelemadó alapja. A szerzést követő 5. évben pedig még abban az esetben sem kell személyi jövedelemadót fizetni, ha drágábban sikerül eladni az ingatlant, mint amilyen áron azt korábban megvásárolták.
Az alábbi, könnyen átlátható felsorolás alapján látható, hogy az évek múlásával hogyan csökken az adóalap, amely után szja-t kell fizetni ingatlan eladásakor:
- Az adóalap a vételár-különbözet 100 százaléka az ingatlan megszerzésének évében (0. év) és az azt követő 1. évben,
- az adóalap a vételár-különbözet 90 százaléka az ingatlan megszerzését követő 2. évben,
- az adóalap a vételár-különbözet 60 százaléka az ingatlan megszerzését követő 3. évben,
- az adóalap a vételár-különbözet 30 százaléka az ingatlan megszerzését követő 4. évben,
- az adóalap a vételár-különbözet 0 százaléka az ingatlan megszerzését követő 5. évben, illetve az ezt követő bármely évben.
A vételár különbözet alapján kalkulált adóalap ráadásul tovább csökkenthető az elszámolható költségekkel. Vagyis az adóalapból levonható az ingatlanon a vétel után végrehajtott értéknövelő beruházások értéke, mely lehet például fűtés korszerűsítés, nyílászáró csere vagy családi ház esetén tetőcsere. Az az ingatlanértékesítésből származó jövedelem kiszámításához segítséget nyújt az adóhivatal ehhez a témához kapcsolódó kalkulátora.
Ingatlan eladás utáni adózás 2024 |
||||
A lakás céljára szolgáló ingatlan megszerzésének éve |
Eladás esetén a 2024-ben keletkező jövedelemből levonható |
10 millió forinttal drágábban eladott lakás céljára szolgáló ingatlan (lakás, ház) esetén 2024-ben |
||
az adóalap összege |
a fizetendő személyi jövedelemadó mértéke (15%) |
|||
2024 |
0. év |
0% |
10.000.000 forint |
1.500.000 forint |
2021 |
1. év |
0% |
10.000.000 forint |
1.500.000 forint |
2020 |
2. év |
10% |
9.000.000 forint |
1.350.000 forint |
2019 |
3. év |
40% |
6.000.000 forint |
900.000 forint |
2018 |
4. év |
70% |
3.000.000 forint |
450.000 forint |
2017 |
5. év |
100% |
0 forint |
0 forint |
A fenti táblázat megmutatja, hogy a 2019. évben vagy az azt megelőző bármely évben megszerzett ingatlan 2024. évi értékesítése esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem. A fenti példa alapján tehát érdemes megfontolni, hogy ha valaki például egy 2020. decemberében vásárolt ingatlant 2024. decemberében tovább értékesítene 10 millióval magasabb áron, akkor érdemes inkább 2025. januárjában megkötnie az adásvételi szerződést, hiszen akkor már az eladónak nem keletkezik 450.000 forintnyi fizetendő személyi jövedelemadója. Vagyis az adómentességhez az szükséges, hogy az eladásra kerülő lakás vagy családi ház az eladó tulajdonában 5 évnél régebb óta legyen.
Néhány esetben adómentes átruházás is történhet ingatlaneladás esetén, ekkor nem kell szja-t fizetni. Ilyen eset például, ha válás esetén megszűnik a házastársi vagyonközösség, és az egyik fél kivásárolja a másikat a korábban közös ingatlanból.
A lakáscélú illetve a nem lakáscélú ingatlanértékesítés után egyaránt fizetendő személyi jövedelemadót a magánszemélyek arról az adóévről szóló adóbevallásában kell feltüntetnie, melyben az adásvétel történt, majd ezután a kiszámított adó összegét az adóhivatal számlaszámára kell befizetni.
Ingatlan illetékmentesség 2023: a CSOK-kal vásárolt új vagy használt ingatlanok után nem kell illetéket fizetni