Airbnb adózási kisokos 2024: hogyan érdemes kiadni a budapesti lakásokat külföldi turistáknak, mennyit lehet vele keresni és hogyan kell adózni utána szabályosan? Airbnb lakáskiadás utáni adózás 2024: sokan próbálják kiadni befektetési céllal vásárolt budapesti lakásaikat, de nem tudják hogyan is vágjanak bele a szobakiadásba. Mindent összegyűjtöttünk arról, hogyan lehet az Airbnb segítségével jelentős havi pluszbevételhez jutni, ha a jó helyen lévő belvárosi lakásunkat akarjuk turisták számára kiadni 2024-ben úgy, hogy abba az adóhivatal se kössön bele.
Először talán néhány mondatban érdemes szót ejteni arról, hogy mi is az az Airbnb? Az Airbnb.com címen 2008-ban indult közösségi szállásfoglaló oldal lényege azon alapul, hogy bármely lakástulajdonos (magánszemély vagy akár cég) kiadhatja népszerű városokban található lakását, melyet az adott városban kedvező árú szállást kereső vendég interneten keresztül, az Airbnb közvetítésével foglalhat le. A vendégek körében azért lett nagyon népszerű az oldal, mert általában alacsonyabb áron kínál szobákat a hoteleknél, ráadásul sok esetben közelebb a kiemelt nevezetességekhez. Az úgynevezett fapados légitársaságok világszerte tapasztalható töretlen népszerűsége pedig a velük utazók körében hasonlóan népszerűvé tette a hotelekhez képest talán "fapadosabb" szállásokat kínáló foglalási oldalt. A kedvező árat kínáló Magyarországon is üzemelő fapadosok, vagyis a Wizz Air, a Ryanair és az Easyjet pedig tömegesen szállítják Budapestre a nyugat-európai fiatal turistákat. 2017-től jelentősen változhat a lakáskiadás adózása abban az esetben, ha valaki az Airbnb-n keresztül értékesíti vendégéjszakáit. A budapesti turizmus felfutásával a lakástulajdonosok a hosszabb távú albérleti szerződés megkötése helyett a rövidtávú turisztikai lakáskiadásban gondolkodnak. Természetesen az Airbnb esetén fizetendő adó mellett érdemes kiszámolni azt is, hogy mennyire éri meg mégis hosszabb távon, albérletként kiadni a lakást. Erről szól részletes összefoglalónk, mely az ingatlan bérbeadás adózása 2016. évi szabályait, előnyeit és hátrányait taglalja.
Az Airbnb rendszere azonban nem csak azzal segít, hogy a lakáskiadót összehozza a potenciális vendégekkel, de biztonságos fizetési rendszert is kínál, persze minimális jutalék fejében. Az Airbnb egyrészt leellenőrzi, hogy a lakást kiadó tulajdonos megbízható-e, másrészt ugyanezt a vendégekkel is megteszi. Így a negatív tapasztalatok száma csekély, hiszen az eltöltött vendégéjszakák után mind a szállásadó írhat véleményt a vendégről, mind pedig a vendég írhat véleményt az adott apartmanról és a szállásadóról az Airbnb oldalán, így minden Airbnb-t használó lakástulajdonos és turista a későbbiekben is ellenőrizhetővé válik bárki által.
Az Airbnb mára a világ egyik legnagyobb kedvező árú ajánlatokat kínáló szállásfoglaló weboldalává vált, mely napról-napra viharos gyorsasággal növekszik. Budapestet az elmúlt 2-3 évben turisták tömegei fedezték fel magukat, ezt pedig a lakástulajdonosok is észrevették, így a belvárosi, jó helyen lévő lakások közül már több, mint 4500 budapesti kiadó szoba vagy teljes lakás várja a turistákat. 2016-ban pedig a budapesti ingatlanpiaci fellendülésnek köszönhetően a befektetők is elkezdtek szobakiadásban gondolkozni, és turisztikailag frekventált helyeken felvásárolni a jó áron kiadható lakásokat.
Azért is említjük elsősorban Budapestet, mert noha az Airbnb oldalán magyarországi vidéki városok szállásait is meg lehet találni (legnagyobb számban persze a Balaton környéki településeken), de üzletileg kiszámítható módon elsősorban a külföldiek körében roppant népszerű budapesti belvárosban érdemes befektetési céllal lakást venni, és azt az internetes közösségi szállásmegosztó oldalakon (Airbnb.com, Booking.com) kiadásra kínálni.
Sok lakástulajdonos érdeklődik eziránt a modern pénzkereseti lehetőség iránt, hiszen akár ha csak hétvégékre sikerül kiadni 1-2 szobát a lakásunkban, vagy örököltünk egy szép belvárosi ingatlant Budapesten, akkor érdemes lehet megpróbálni mellékes jövedelemre szert tenni. Azonban fontos odafigyelni, hogy a legális lakáskiadás adófizetéssel is jár, az alábbiakban ezt foglaljuk össze részletesen.
Airbnb = egyéb szálláshely-szolgáltatás
A jelenleg az Airbnb segítségével lakásokat kiadó tulajdonosok még a régi balatoni "Zimmer frei"-korszakból megmaradt, de szerencsére ma is hivatalos gazdasági tevékenységet választhatják, mely az "egyéb szálláshely-szolgáltatás" nevet viseli, és amely most 2016-ban is igencsak kapóra jön, ha nem akarunk az adóhivataltól rettegni, miközben éppen külföldi vendégeinket fogadjuk lakásunkban.
De pontosan hol is kell kezdeni az újkori internetes szobakiadást? Először is hivatali engedélyeket kell beszerezni. Ha úgy döntöttünk, hogy belevágunk a vendégfogadásba, akkor a kerületi jegyzőhöz szükséges elmennünk, ahol engedélyt kell kérnünk ahhoz, hogy ingatlanunkat szálláshelyként bérbe adhassuk.
A kérelemhez egy interneten is fellelhető nyomtatványt szükséges csatolni, melyben fel kell tüntetni a szálláshelyként is funkcionáló lakás adatait (cím, szobaszám, méret, helyszínrajz). Ha nem a saját tulajdonú lakásunkat adnánk bérbe, akkor pedig a tulajdonos hozzájárulását is csatolni kell.
Miután a jegyző kérelmünket elbírálta és ezt postai úton tudatta velünk, tizenöt napunk marad arra, hogy a szálláshely-üzemeltetési engedély átvétele után bejelentkezzünk idegenforgalmi adózásra a kerületi Polgármesteri Hivatal Pénzügyi Iroda Adócsoportjánál, az ehhez szükséges nyomtatvány kitöltésével. Ezután elvileg már kiadhatóvá válik az Airbnb-n keresztül is lakásunk vagy annak 1-2 szobája. Persze a leginkább jövedelmező megoldás, ha teljes lakást adunk ki, ezt a vendégek is jobban szeretik és a tulajdonost sem zavarják jelenlétükkel.
Airbnb adózás 2016
2016-ban már az adóhivatal is felfigyelt arra, hogy néhány év alatt milyen mértékben megnövekedett Budapesten a magánszálláshely-kiadás, ráadásul számtalan esetben a tulajdonosok azért sem fizetnek adót, mivel azzal sincsenek tisztában, hogy kinek és mennyit kellene fizetni. Most ezeket az Airbnb-s adózási kérdéseket próbáljuk meg tisztázni. Az első fontos tudnivaló az, hogy 2014 óta az egyéb szálláshely szolgáltatás online pénztárgép köteles tevékenység lett.
A mai szálláskiadóknak szerencséjük van, mivel az 1970-es évektől létezik a magyar jogrendszerben a már említett "egyéb szálláshely-szolgáltatás" elnevezésű jogintézmény, mely által teljesen legálisan lehet akár balatoni, akár budapesti lakásokat és szobákat nyaralásra kiadni. Az Airbnb-n szállást kínálók szerint egyébként 2016-ban az erőteljesen növekvő fővárosi turizmus miatt akár kicsiben is megéri lakást kiadni, vagyis mellékes jövedelemként akár már egy lakás szezonális kiadásával jelentős pluszpénzt lehet keresni.
Természetesen a bevételek után adózni is kell, nincsen ez másként az Airbnb-n kiadott lakásoknál sem. Az adott kerületi önkormányzatoknál érdemes arról érdeklődni, hogy az adott helyen kivetnek-e szálláshely szolgáltatás miatt különadót, melynek mértéke négyzetméterenként 1.500-2.000 forint körüli összeg is lehet évente.
Amit viszont biztosan fizetni kell, az a helyi idegenforgalmi adó; a mértéke a szállásdíj bevétel 4 százaléka, melyet a vendégtől a szállásadó köteles beszedni, az önkormányzat megfelelő adószámlájára azonban már a szállásadó fizeti majd be a vendégéjszakát követő hónap 15. napjáig.
Az alábbiakban kétfelé bontottuk azt a lényeges kérdést, hogy tulajdonképpen mennyi személyi jövedelemadót és áfát kell fizetni a szálláshely kiadás után, ugyanis jelentős kedvezményt kap az, aki csak egy lakást adna ki az internet segítségével, míg jóval több adót kell fizetnie annak, aki több lakást ad ki az Airbnb-n, a Booking.com-on, a Szállás.hu-n vagy egyéb internetes szállásfoglaló oldalon.
Adózás egy lakás kiadása esetén
Egy lakás kiadása esetén könnyített adózást lehet választani a személyi jövedelemadó rendszerében. Ezt háromféle-módon lehet megtenni, melyről érdemes könyvelővel is konzultálni, hogy az adott lakáskiadónak melyik éri meg a legjobban:
1.) Tételes átalányadózás
- Ha saját tulajdonú lakással rendelkezünk, melyet úgy adunk ki, hogy évente maximum 90 napot tölt el ugyanaz a személy, akkor választhatjuk a tételes átalányadózást. A 90 napos kikötés ugyebár arra vonatkozik, hogy egymást váltó vendégeknek adjuk ki a szállást, nem pedig hosszú távra egyetemisták részére. A tételes átalányadózás azoknak éri meg a legjobban, akiknek sok a bevétele az Airbnb-n, de kevés költség merül fel.
- A tételes átalányadó mértéke évente 32.000 forint egész szobánként vagyis egy másfél szobás lakás után csak "egy szobányi" adót szükséges fizetni, egész szobának pedig a 12 négyzetméter feletti alapterületű szoba számít. Költségeket ebben az esetben nem lehet elszámolni.
- Az átalányadó fizetésén felül 20 százalékos EHO-t (egészségügyi hozzájárulást) kell fizetnie a magánszemélynek a tételes átalányadó összege után. Ez pedig azt jelenti, hogy szobánként a 32 ezer forintos átalányadó összegének éves megfizetése mellett a 32 ezer forint húsz százalékát, azaz 6.400 forintnyi EHO-t is kell fizetni az adott év első negyedévének 12. napjáig.
- Az előbbieken felül személyi jövedelemadót már nem kell fizetni.
Érdemes itt megjegyezni, hogy szálláshely kiadásakor "másik EHO-t" kell fizetni, mint albérlet kiadásakor. Ha valaki nem szálláshelynek adja ki lakását, hanem albérlőnek, akkor 14 százalékos EHO-t köteles fizetni, ha az ingatlan kiadásából származó éves bevétele meghaladja az 1 millió forintot, fizetni pedig a teljes bevétel után kell. Azonban évente maximum 450.000 forintot szedhet be EHO címén az adóhatóság, mivel ez az összeg a hozzájárulás-fizetési felső határt jelenti.
2.) Tételes költségelszámolás
- Tételes költségelszámolás választása esetén nem átalányadót szükséges fizetni, hanem a szálláshely kiadásából befolyó bevételekből le kell vonni a lakás fenntartáshoz szükséges számlákkal igazolt kiadások összegét, valamint az amortizáció (értékcsökkenés) mértékét is. Az így kapott összeg (vagyis a valós jövedelem) után kell 16 százalékos személyi jövedelemadót (szja) fizetni. Ezt a módszert azoknak érdemes alkalmazni, akiknek a kevés bevétel mellé sok kiadás társul.
- Az szja mellett a tételes költségelszámolás esetén 27 százalékos EHO-t is szükséges fizetni, ennek az alapja szintén a jövedelem, melyet az előzőekhez hasonlóan úgy kapunk meg, hogy a bevételekből levonjuk a kiadásokat.
- A 16 százalékos szja-t illetve az EHO-t a negyedéves jövedelmek után minden esetben meg kell fizetni a a negyedévet követő hónap 12-éig.
3.) 10 százalékos költséghányad alkalmazása
Ebben az esetben az adózó a szálláshely kiadása utáni bevételeiből számla nélkül levonhat 10 százalékot, így a 90 százaléknyi rész után köteles megfizetni a 16 százalékos személyi jövedelemadót valamint a 27 százalékos EHO-t. Ezt az adózási módot azért nem érdemes választani, mert a számlával igazolható költségek általában magasabbak a 10 százaléknyi összegnél.
Adózás több lakás kiadása esetén
Ha valaki azon gondolkozik, hogy főállásban csinálná az Airbnb-s vendégfogadást, és erre több lakása is van, vagy többet bérel ennek céljából, akkor már kicsivel bonyolultabban kell adóznia. Ennek ellenére a tapasztalatok szerint profi munkaszervezéssel és sok vendéggel így is jól meg lehet a lakáskiadásból élni Budapesten.
- Több lakás esetén az előzőekhez hasonlóan választható a tételes költségelszámolás vagy a 10 százalékos költséghányad alkalmazása.
- Több lakás esetén azonban nincsen átalányadó, viszont a teljes jövedelem után szükséges fizetni 16 százalékos személyi jövedelemadót, valamint szintén a teljes jövedelem után szükséges fizetni a 27 százalékos egészségügyi hozzájárulást (EHO). A jövedelmet az egy lakásnál ismertetett módon lehet kiszámolni tételes költségelszámolás vagy a 10 százalékos költséghányad alkalmazása figyelembe vételével.
- Az előbb említetteken felül pedig 18 százalékos ÁFÁ-t is szükséges fizetni. Az ÁFA megspórolható, ha a bevétel (mely nem egyezik meg a jövedelemmel, vagyis a bevételből a kiadásokat nem vonjuk le) évente 6 millió forint alatt van, ilyenkor alanyi áfamentességet érdemes kérni.
Ha lakásunkat szálláshelyként adjuk ki, akkor mindenképpen szükséges vezetni vendégkönyvet, melybe a vendégek adatait kell beleírni. Nem kötelező a társasház részére bejelenteni, hogy az egyik lakást szálláshelyként adjuk ki, de azért érdemes jóban lenni a többi lakóval, hogy könnyebben elsimíthatóak legyenek az esetlegesen a vendégek által okozott problémás ügyek.
Budapesten egyébként a frekventált kerületekben (mint például Terézvárosban és Erzsébetvárosban) legalább 500 lakást adnak ki szálláshely céljából kerületenként tulajdonosaik, melyből 30 százalékot tesznek ki a magánszemélyek és az egyéni vállalkozók.
Airbnb adókalkulátor 2017 |
||||
Tételes átalányadózás - egy lakás kiadása (2 szoba, 4 vendég és évi 200 vendégéjszaka) esetén |
||||
Bevétel |
20 euró vendégenként és éjszakánként |
Évente 200 vendégéjszakával és 4 vendéggel számolva, 800 vendégéjszaka |
összesen 16.000 euró bevétel, amely 310-es árfolyamon számolva 4.960.000 forint |
+ 4.960.000 forint |
Kiadás |
Személyi jövedelemadó (SZJA) |
32.000 forint átalányadó szobánként |
2 szobára évente: |
- 64.000 forint |
Egészségügyi hozzájárulás (EHO) |
6.400 forint EHO szobánként |
2 szobára évente: |
- 12.800 forint |
|
Adózott jövedelem összesen, évente: |
+ 4.883.200 forint |
|||
Adózott jövedelem havonta: |
+ 406.933 forint |
|||
Tételes költségelszámolás - egy lakás kiadása (2 szoba, 4 vendég és évi 200 vendégéjszaka) esetén |
||||
Bevétel |
20 euró vendégenként és éjszakánként |
Évente 200 vendégéjszakával és 4 vendéggel számolva, 800 vendégéjszaka |
összesen 16.000 euró bevétel, amely 310-es árfolyamon számolva 4.960.000 forint |
+ 4.960.000 forint |
Kiadás |
Személyi jövedelemadó (SZJA) |
20 százaléknyi feltételezett költséggel számolva 992.000 forint költség levonható a teljes bevételből |
16%-os szja adóalap: 3.968.000 |
- 634.880 forint |
Egészségügyi hozzájárulás (EHO) |
Az EHO mértéke 27%, az adóalap a kiadásokkal csökkenthető |
27%-os EHO adóalap: 3.968.000 |
- 1.071.360 forint |
|
Adózott jövedelem összesen, évente: |
+ 3.253.760 forint |
|||
Adózott jövedelem havonta: |
+ 271.146 forint |
A fenti táblázatból az derül ki, hogy abban az esetben nagyon megéri Airbnb-n keresztül kiadni a lakást, ha az évente legalább 60 százalékos kihasználtsággal működik, vagyis legalább 200 napon keresztül foglalt. Ez nagy eséllyel azonban csak a kimondottan jó helyen lévő lakásokra lehet igaz (mondjuk a Kossuth tértől egy utcányira, vagy a Deák tér közvetlen közelében). Ráadásul a táblázatban azt feltételeztük, hogy a 200 foglalt napon mindig 4 turista lakik a kiadott lakásban, pedig sok esetben egy ekkora lakást is csak 2 ember vesz ki.
Vagyis ha a leendő szállásadók jobban utánaszámolnak, és kicsit rosszabb értékeket helyettesítenek be a táblázat megfelelő soraiba, akkor már nem tűnik annyira bomba üzletnek a turisztikai célú budapesti lakáskiadás.
Ha négy helyett kettő vendéggel számolunk, vagy 200 helyett 100 éjszakával, ami szintén feltételezi, hogy egy évben minden pénteken és szombaton foglalt a lakásunk, a bevétel máris megfeleződik. Ilyenkor pedig már felmerülhet az is, hogy nem jobb-e állandó albérlőnek kiadni ugyanazt az ingatlant.
Azt mindenképpen érdemes végiggondolni mielőtt lakásunkat ki szeretnénk adni, hogy vajon elég jó helyen fekszik-e a városban az ingatlan. A külföldiek elsősorban a pesti belvárost részesítik előnyben ott is inkább az V., VI., VII. kerületeket, de szóba jöhet esetleg a VIII., IX., XIII. kerületek körút közeli és dunaparti körzetei, valamint a budai vár közvetlen környéke. Fontos szempont, hogy a közelben legyen metróállomás, hogy a nevezetességek könnyen elérhetőek legyenek.
Ha jó a lokáció, akkor a lakásnak kell olyan jól kinéznie, hogy az arról készült fotók alapján a vendégeknek szimpatikus legyen az Airbnb oldalán. Ugyanis az egész lényege az, hogy a lakás jól nézzen ki, és ezáltal a vendégek foglaljanak néhány éjszakát. Kívánatos, hogy vagy szép állapotú régi belvárosi palotában, vagy új építésű, igényes társasházban legyen a lakás.
Egy jó megjelenésű lakás kialakítása vagy átalakítása azonban akár milliókba is kerülhet. A lakásfelújítást azért érdemes elvégezni, mivel a szebb lakásokat sokkal magasabb éjszakánkénti áron lehet kiadni ugyanazon a környéken is. Azonban miután a vendégek megérkeztek, pontosan azt várják, amit a fotón láttak. Vagyis a képeknek valósághűeknek kell lenniük. Erre szintén nagyon kell figyelni. Ezen felül persze még nagyon sok munka vár a tulajdonosokra.
A vendégeket általában fogadni kell a repülőtéren, vagy a város egy kiemelt pontján, ehhez pedig fontos a jó angol nyelvtudás. Ha valaki csak egy pénteki éjszakára érkezik, de szombatra már újabb foglalás van új vendégekkel, akkor a két vendég érkezése közötti néhány óra alatt ki kell a lakást takarítani, és tiszta ágyneművel kell az új vendéget is várni.
Természetesen kisebb-nagyobb balesetek is történhetnek a lakásban, hiszen a vendégek egy-egy átbulizott éjszaka után hagyhatnak nagyobb koszt, vagy éppen törött poharakat is a lakásban. Vagyis nem olyan egyszerű a lakásunkat apartmanná alakítani úgy, hogy munka nélkül dőljön a pénz. Sokkal inkább sok munkával, sok odafigyeléssel és a vendégek iránti empátiával lehet az Airbnb-s szállásfogadást sikerre vinni napjainkban Budapesten.
Airbnb adózás 2017-től: jöhet az 1.500 forintos éves átalányadó négyzetméterenként?
2017-től jelentősen átalakulna a szálláskiadás céljára üzemeltetett magántulajdonú lakásokkal kapcsolatos adózás a kormány tervei szerint. A döntéshozók kötelező regisztrációt szabnának minden olyan tulajdonos számára, aki elsősorban az Airbnb-n vagy más internetes szálláskiadó felületen értékesíti lakása vendégéjszakáit. Egy tulajdonos maximum három lakást adhatna ki vendégeknek ily módon, a lakások után pedig évente kellene fizetnie 1.500 forint átalányadót a kiadott lakások minden egyes négyzetmétere után.
Ez a törvénytervezet azt jelentené, hogy személyenként csak három lakást lehetne legális módon kiadni turisztikai célú szállásként, azonban az éves átalányadó megfizetésével jelentősen egyszerűsödne a szálláskiadással együtt járó adminisztráció 2017-től, és a négyzetméterenként fizetendő 1.500 forintos Airbnb-adó mértéke összességben akár kedvezőbb is lenne a jelenleg fizetendő adók összegénél. Az 1.500 forintos ingatlankiadásra vonatkozó átalányadóról szóló híreket a kormány egyenlőre cáfolta.
Megéri-e a budapesti lakást az Airbnb-n kiadni? #airbnb #adózás #Budapest #adó2016 http://officina.hu/utazas-latnivalok/115-airbnb-adozas Közzétette: Gazdasági Hírek – 2016. január 27.